京沪相继取消普宅与非普宅标准，改善型人群置业再迎利好

央广网北京11月19日消息（记者门庭婷）11月18日，上海、北京相继发布取消普通住房和非普通住房标准，同时对个人销售住房涉及的增值税、个人购买住房涉及的契税，按照《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》有关规定执行。

至此，京沪住房不再被“区别对待”，房地产相关税收上也执行了全国统一政策。另外，上海对交易房产时涉及的个税也进行了调整，在房地产市场形势向好的基础上，将和行政、土地、金融等政策互动，持续释放组合拳效应。

利好大户型房源交易，北京房地产税收政策落地

11月13日，财政部等三部委发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确与取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等优惠政策，即房地产减税政策，且明确具体操作办法由各地制定。

11月18日晚，北京市住建委等三部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，按照11月13日财政部等三部门联合发布的规定进行相应调整。

增值税方面，政策调整后个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

北京链家研究院分析师冷会表示，增值税作为卖方税种，原则上由卖方承担，但实际仍会体现在房屋总价中。本次增值税政策调整对于改善性需求的释放构成实质性利好，按照新政策，持有满2年、原来被认定为非普住房的房屋将被免征增值税，税务成本将有明显降低。

中原地产首席分析师张大伟介绍，数据显示，目前北京二手房140平米以上成交占比大约在8%左右。过去出售一套满二唯一的二手房，只要是140平方米以下的普通住房，增值税为零。但如果是140平方米以上的非普通住宅，若总价定1200万，房东购入价800万，仅差额增值税已高达20万以上。新政落地，平均单套减少的增值税有望超过20万。

契税方面，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

58安居客研究院院长张波告诉记者：“北京目前仍有约30%的住宅被认定为非普通住房，北京市普宅标准取消后，只要是满2年的住房，出售时就免征增值税。再次购房只要是140平方米以下，就只收1%的契税。”

市场方面，10月北京二手房市场交易活跃度有所提升，二手房网签1.7万套、均价5.23万元/平方米，环比分别增长31%和2.4%。11月上旬，安居客平台显示，北京上旬找房热度有小幅下行，预计这一政策出台后会拉动下半年热度同步回升。

在冷会看来，此次契税及增值税政策均相对更利好中间面积段、改善性住房，对于改善性群体而言，整体购房成本显著下行。而对于刚需群体而言，此次政策调整则有利于刚需群体选择中间面积段住房，能够在接近的购置成本上选购相对居住条件更好的住房。

核定征收税率统一为1%，上海扩大交易税优惠覆盖面

与北京政策相比，上海本轮新政还提到了个税政策。

2006年，原上海市地方税务局印发的《关于本市贯彻〈国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知〉的操作意见》明确，普通住房按转让收入的1%征收，非普通住房按转让收入的2%征收。

此次上海推出的新政明确，对个人转让住房未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据规定实行个人所得税核定征税，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。

（上海普房标准取消后的个税政策优化情况）

“政策减负效应明显。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，举例来说，若上海某房东出售一套1000万总价的住房，过去个税或需缴纳20万，那现在或只需缴纳10万，持续降低了售房成本、增加了住房财产性收入。

中指研究院上海分析师刘卓维分析称，此次税收政策的出台降低了个人所得税以及购房契税支出，使得交易成本更加合理，同时能更好地满足居民的置换需求，尤其是改善性住房的置换需求，增强了市场参与者的信心，对于稳定市场预期以及促进房地产市场健康发展发挥了积极作用。

“10月份以来上海房地产市场的入市节奏明显加快、多样化购房需求积极释放。同时，税收优化政策虽然在12月1日正式执行，但不影响11月中下旬的房屋买卖，各类尚未申报缴纳的税费亦可享减税优惠。”严跃进称。

根据国家统计局公布的前10月房价数据看，10月份，上海新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.3%，位居全国首位。同时，中指研究院监测数据显示，11月1日-15日，上海商品住宅成交套数4909套，同比增长58.5%。

在刘卓维看来，本次税收政策调整一方面是为了贯彻落实党中央、国务院的决策部署，另一方面也是对“929沪七条”中相关举措的完善，体现了上海对调整房地产市场，稳定市场预期的决心。